Waarom betaal ik onroerendezaakbelasting (OZB)?

Speel video af

Uitgeschreven tekst bij deze video.

De WOZ-waarde is de marktwaarde van een woning of bedrijfspand op de waardepeildatum (die datum staat op het aanslagbiljet). We bepalen die marktwaarde door uw woning of bedrijfspand te vergelijken met woningen of bedrijfspanden die verkocht (of verhuurd) zijn.

Bent u benieuwd hoe de taxatie van uw woning of bedrijfspand is opgebouwd? Bekijk dan het taxatieverslag van uw woning in de digitale balie.

• Bekijk uw taxatieverslag: in de digitale balie staat het taxatieverslag van uw woning of bedrijfspand. Daarop staan de kenmerken van uw woning of bedrijfspand. Klopt daar iets niet? Bel dan met één van onze taxateurs (088 – 551 00 02). Zij kijken met u mee en passen fouten aan.
• Lees het verantwoordingsdocument: hierin leggen we uit hoe we de WOZ-waarde bepalen. In het document leest u ook hoe we controleren of de WOZ-waarde klopt.
• Bel één van onze taxateurs op 088 – 551 00 02. Onze taxateurs geven u graag uitleg over uw WOZ-waarde.

Bent u het niet eens met uw WOZ-waarde?

Maak bezwaar

Hoe bepalen we de WOZ-waarde?

Dat doen we door alle woningen en bedrijfspanden modelmatig te taxeren. Voor het bepalen van de WOZ-waarde gebruiken we een taxatiemodel. Dat is een computerprogramma waarin we alle gegevens van woningen en bedrijfspanden verzamelen. We verzamelen daar ook verkoopprijzen en verhuurprijzen van woningen en bedrijfspanden. Wilt u meer weten over hoe het modelmatig taxeren gaat? Kijk dan op onze verantwoordingspagina.

verantwoordingspagina WOZ

Speel video af

Uitgeschreven tekst bij deze video.

Om de WOZ-waarde te bepalen, vergelijken we uw woning met soortgelijke huizen in de buurt. Deze referentiewoningen lijken op uw huis, maar geen enkel huis is hetzelfde. Zo zijn er altijd enkele verschillen. We houden rekening met deze verschillen in de berekening van de WOZ-waarde. We kijken bijvoorbeeld naar: type woning, bouwjaar en onderhoudsstaat.

Onze taxateurs gebruiken verkoopprijzen van vergelijkbare huizen die rond de waardepeildatum, 1 januari 2025, zijn verkocht. De verkoopprijzen van deze woningen geven een goed beeld van de actuele waarde. Zo berekenen we een eerlijke en realistische WOZ-waarde.

In uw taxatieverslag staat met welke woningen wij uw eigen woning hebben vergeleken. Log in op de Digitale Balie en download uw taxatieverslag.

Speel video af

Uitgeschreven tekst bij de video.

De WOZ-waarde wordt bepaald op basis van de huizenprijzen van 1 januari van het voorgaande jaar, de waardepeildatum. Waren huizen toen duurder? Dan stijgt uw WOZ-waarde mee.

Want de WOZ-waarde volgt de huizenmarkt rond de waardepeildatum: als woningen in uw buurt toen meer waard waren, stijgt uw WOZ-waarde mee. We kijken naar verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die wél rond de waardepeildatum zijn verkocht. We houden hierbij rekening met kenmerken zoals het type huis, bouwjaar, onderhoud en ligging.

Speel video af

Uitgeschreven tekst bij deze video.

Om de WOZ-waarde te berekenen, gebruiken we verschillende gegevens, zoals:

• Verkoopprijzen van vergelijkbare woningen
• Woningkenmerken, zoals bouwjaar, woonoppervlakte en perceelgrootte
• Type woning, bijvoorbeeld vrijstaand, rijtjeshuis of appartement
• Verbouwingen, zoals een nieuwe uitbouw
• Ligging, bijvoorbeeld een rustige buurt of nabijheid van voorzieningen

Deze gegevens halen we uit officiële registraties die overheden gebruiken:

• BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) – bouwjaar, woonoppervlakte en adres
• BRK (Basisregistratie Kadaster) – perceelgrootte en eigendom
• BRP (Basisregistratie Personen) – bewoner(s) of gebruiker(s) van een woning
• NHR (Handelsregister KvK) – gebruiker(s) van een bedrijfspand

De persoon die op 1 januari van het belastingjaar, in dit geval 2026, eigenaar is, krijgt een WOZ-beschikking en moet dus voor het hele jaar onroerende-zaakbelastingen (ozb) betalen.

De Waarderingskamer is de organisatie die ons controleert. De Waarderingskamer heeft ook de regel dat de gemiddelde ratio van alle verkoopcijfers goed is als die tussen 0,98 en 1,03 is. De gemiddelde ratio is één van de onderdelen die de Waarderingskamer controleert voordat de WOZ-waarden die we hebben bepaald worden goedgekeurd. Pas als we goedkeuring van de Waarderingskamer hebben, mogen wij u de een nieuwe WOZ-waarde geven. Wilt u weten hoe de Waarderingskamer oordeelt over het waarderingsmodel voor uw gemeente? Lees dan het oordeel van de Waarderingskamer over de kwaliteit van onze taxaties.

De reden dat de waardepeildatum altijd een jaar eerder ligt, lijkt misschien vreemd, maar is eigenlijk best logisch. Om de WOZ-waarde te kunnen bepalen, moeten we onderzoek doen naar verkochte woningen (marktanalyse). Daar hebben we tijd voor nodig. Daarom kijken we altijd terug naar het verleden. We weten namelijk niet hoe hoog de verkoopprijzen in de toekomst zullen zijn. Dat weten we pas als de woningen daadwerkelijk verkocht zijn. We beginnen vaak al rond augustus met het bepalen van de WOZ-waarden voor het jaar erop. Vandaar dat we alle WOZ-waarden van 2026 ‘peilen’ op de waardepeildatum 1 januari 2025.

We gaan wel uit van de bouwkundige staat van de woning op 1 januari van het belastingjaar. Is een woning in aanbouw? Dan kijken we hoe ver de bouw van de woning is op 1 januari 2026. Van dat deel wat al af is bepalen wat de marktwaarde is op de waardepeildatum 1 januari 2025. Is een (onder)deel van een woning juist gesloopt? Dan nemen we dat gesloopte (onder)deel niet mee in de waarde van belastingjaar 2026.

Wilt u meer weten over hoe wij de WOZ-waarde bepalen? Bekijk dan het verantwoordingsdocument. 

Verantwoordingsdocument

De WOZ-waarde wordt vastgesteld op basis van de toestand van uw woning op 1 januari van het belastingjaar. Dit noemen we de toestandsdatum.

Voor het belastingjaar 2026 gebruiken we de waardepeildatum van 1 januari 2025. Op die datum kijken we naar vergelijkbare woningen, die rond de waardepeildatum zijn verkocht, om de waarde te bepalen. Maar als uw woning of bijgebouw toen nog niet af was, in aanbouw was, verbouwd werd of gesloopt was, geldt er een speciale regel: we kijken naar hoe uw woning of bijgebouw erbij stond op 1 januari 2026 (de toestandsdatum).

Alle veranderingen tussen de waardepeildatum en de toestandsdatum – zoals nieuwbouw, verbouwing of sloop – worden meegenomen in de berekening. Dit is bepaald in artikel 18 van de Wet WOZ.

Ik heb nog geen WOZ-waarde of aanslag ontvangen

Heeft u nog geen gemeentelijke- en/of waterschapsbelastingaanslag ontvangen, maar verwacht u deze wel? Dit kan verschillende redenen hebben. Dit kan komen doordat nog niet alle gegevens aanwezig zijn. Of doordat er nog geen waarde van uw woning bepaald kan worden.  

Denk bijvoorbeeld aan een bezwaar tegen de WOZ-waarde dat nog afgehandeld moet worden. Of de aanvraag van een bouwvergunning waardoor de juiste kenmerken van uw huis of pand nog niet bekend zijn. Voor een juiste WOZ-waardering hebben we namelijk de juiste kenmerken van uw woning of bedrijfspand nodig. Wij zijn nog bezig met het verzamelen van deze kenmerken of met het controleren van de nieuwe WOZ-waarde.

Wat kan ik doen?
U hoeft niets te doen. Houd er rekening mee dat u uw aanslag gemeentelijke en/of waterschapsbelasting op een later moment ontvangt. Wij snappen dat dit vervelend voor u is. Onze excuses hiervoor.

Ik heb mijn WOZ-waarde nodig voor de inkomstenbelasting
Heeft u na februari 2026 nog geen aanslag ontvangen, maar heeft u deze wel nodig voor de Belastingdienst? Voor uw aangifte inkomstenbelasting (2026) kunt u dan uw aanslag 2025 gebruiken. Deze aanslag kunt u inzien en downloaden in de Digitale Balie.

Bent u het niet eens met de WOZ-waarde van uw woning of bedrijfspand? Bel dan met één van onze taxateurs via 088 – 551 00 02. Een taxateur beoordeelt de taxatie. Klopt de WOZ-waarde niet? Dan past de taxateur dit aan.

Heeft u contact gehad met de taxateur en bent u het nog steeds niet eens met de WOZ-waarde? Maak dan binnen 6 weken na de datum van de WOZ-beschikking bezwaar. Dit kan digitaal of schriftelijk:

• Digitaal: via digitale balie. Log hiervoor in met uw DigiD.
• Schriftelijk: Gebruik het bezwaarformulier of schrijf een brief naar BSOB.
  In de brief zet u:
• uw naam;
• uw adres;
• het nummer van het aanslagbiljet/de WOZ-beschikking;
• de soort belasting waar u bezwaar tegen maakt;
• de datum waarop u bezwaar maakt;
• de reden waarom u bezwaar maakt: waarom bent u het er niet mee eens?

Stuur de brief of het formulier naar:

Belastingsamenwerking Oost-Brabant
Postbus 154
5340 AD Oss

Dat komt omdat er op 1 januari 2026 wel al een (deel van) een woning gebouwd is waarvan u eigenaar bent. Wat er aan het begin van het belastingjaar (1 januari 2026) staat, krijgt een waarde. Er wordt berekend wat de waarde zou zijn van dat gebouwde deel op 1 januari 2025 (waardepeildatum). Daarvoor ontvangt u een WOZ-waarde op het aanslagbiljet.

BSOB heeft per 17 juli 2025 de manier van het registreren van de woningkenmerken veranderd. KOUDV-factoren zijn woningkenmerken die de (inpandige) staat van uw woning beschrijven. Deze staan vermeld op het taxatieverslag. De reden dat BSOB haar werkwijze per 17 juli 2025 heeft veranderd, is om vooruit te lopen op een landelijke richtlijn die nog ingevoerd zal worden. We willen graag de nieuwe landelijke richtlijn volgen, zodat alle woningen in Nederland op een gelijke wijze worden geregistreerd. Het gaat enkel om de beschrijving en definitie van de woningkenmerken. Dit heeft geen invloed op de WOZ-waarde van uw woning. Bij het tonen van gegevens op het taxatieverslag kan het lijken dat de kenmerken van verkochte woningen op verschillende wijze zijn geregistreerd. Dit wordt veroorzaakt door de wijziging per 17 juli 2025 waarbij de verkoopdatum bepaalt of de oude werkwijze of de nieuwe werkwijze wordt gebruikt.

Ziet u dat de factoren ‘Kwaliteit’ en ‘Voorzieningen’ niet zijn omgewisseld en dat de ‘Voorzieningen’ toch hoger zijn beoordeeld waarover u vragen heeft? Neem dan gerust contact met ons op.

Wij sturen verschillende inlichtingenformulieren naar eigenaren van woningen en bedrijfspanden. Dit doen we om de gegevens in ons systeem te controleren.

Wij willen dan bijvoorbeeld controleren of:

• de kenmerken van de woning of het bedrijfspand in ons systeem kloppen.
• wij de juiste eigenaar en/of gebruiker van een woning of bedrijfspand hebben geregistreerd.

Wij verzamelen, analyseren en registreren gegevens over verkoopprijzen en huurprijzen. Hiermee krijgen we meer inzicht in de vastgoedmarkt.  Die kennis en gegevens gebruiken we om de WOZ-waarde te bepalen voor het volgende belastingjaar.

Het proces van de WOZ-waarde bepalen bestaat grofweg uit drie stappen: een marktanalyse, het waarderingsmodel inrichten en de modelwaarde controleren.

Stap 1: de marktanalyse

We beginnen met het verzamelen van verkoopprijzen van alle woningen in ons belastinggebied. Wij ontvangen die verkoopprijzen via het Kadaster. Die verkopen onderzoeken we. We bepalen of we een verkoopprijs kunnen gebruiken voor het bepalen van de WOZ-waarde van andere woningen in de buurt. We onderzoeken ook of de kenmerken van de verkochte woningen in ons systeem kloppen. Dat onderzoek naar die kenmerken doen we op verschillende manieren. We bekijken verkoopadvertenties, we controleren bouwdossiers van de gemeente en we vragen informatie aan de koper van een woning. Dit onderzoek noemen we ‘permanente marktanalyse’ en we besteden er per jaar ongeveer 5.000 uur aan.

De eerste stap van het WOZ-proces is de permanente marktanalyse. We doen die marktanalyse in Ortax. De taxateur controleert als eerste of de objectkenmerken van de verkochte woning kloppen.

Ortax controleert daarna hoeveel de verkoopprijs afwijkt van de modelwaarde die het programma heeft uitgerekend voor het verkochte object. Is er een verschil tussen de modelwaarde en de verkoopprijs? Dan moet het model zich aanpassen, zodat dat verschil kleiner wordt. Dit gebeurt bij elke verkoopprijs. Ieder jaar wordt daardoor de modelwaarde anders.

Die veranderende modelwaarde is de zogenoemde marktonwikkeling. Dit wordt ook wel de ‘trend’ genoemd. Makkelijker gezegd is het de stijging of daling van de WOZ-waarde vergeleken met vorig jaar. In de grafiek hieronder ziet u een voorbeeld van een marktontwikkeling (trend) van een gemeente.

Wilt u nog meer weten? Download dan het volledige verantwoordingsdocument.

Stap 2: het waarderingsmodel inrichten

Nadat de marktanalyse klaar is, gebruiken we de goedgekeurde verkoopprijzen om een waarderingsmodel in te richten. Een waarderingsmodel is een computermodel waarmee we in één keer voor alle 140.000 woningen de WOZ-waarde kunnen bepalen. We stoppen daarom ontzettend veel informatie over de verkochte woningen in dat model. Op die manier kunnen we voor iedere afzonderlijke woning een eigen WOZ-waarde berekenen. De waarde die het waarderingsmodel berekent noemen we de modelwaarde. De modelwaarde wordt berekent door alle verkoopcijfers van de voorgaande tien jaar te analyseren en met elkaar te vergelijken.

Ortax rekent voor alle woningen een modelwaarde uit. Maar hoe doet Ortax dat? Voor ieder marktsegment bepaalt Ortax de modelwaarde van de ‘gemiddelde woning’. Een marktsegment is een groep woningen. Nadat Ortax de modelwaarde van de ‘gemiddelde woning’ heeft bepaald, gaat Ortax de waarde voor andere woningen bepalen. Dat doet Ortax door aanpassingen te doen op de modelwaarde van de ‘gemiddelde woning’ (die Ortax als eerste uitgerekend heeft). Bij de taxatie van de woning zijn de kenmerken van de woning vergeleken met die van de ‘gemiddelde woning’. Zijn er verschillen tussen de woning die Ortax taxeert en de ‘gemiddelde woning’? Dan past Ortax de modelwaarde aan met een correctie.

Wilt u nog meer weten? Download dan het volledige verantwoordingsdocument.

Stap 3: de modelwaarde controleren

Als laatste controleert een taxateur de modelwaarden die het waarderingsmodel heeft bepaald. De taxateur bekijkt of er redenen zijn om van de modelwaarde af te wijken. Deze controle noemen we ‘herwaardering’ of ‘waardering’. Ook aan deze controle besteden we per jaar ongeveer 5.000 uur. Als deze controle klaar is, dan hebben alle 140.000 woningen een WOZ-waarde voor het nieuwe belastingjaar.

De taxateur controleert alle modelwaarden die Ortax uitrekent. Dat doet de taxateur door de modelwaarde van Ortax te vergelijken met verkoopprijzen van zo goed mogelijk vergelijkbare woningen. Is de modelwaarde van Ortax niet goed? Dan past de taxateur dit aan. Drie van de verkochte woningen waarmee de taxateur de modelwaarde van Ortax vergelijkt komen op het taxatieverslag van uw woning te staan. Deze kunt u vinden op onze digitale balie.

Wilt u nog meer weten? Download dan het volledige verantwoordingsdocument.