We rekenen uit of het waarderingsmodel de juiste WOZ-waarde bepaalt met verschillende statistische formules. Dat doen we omdat Ortax is gemaakt met de principes uit de statistiek.
Ratio
Eén van de dingen die we uitrekenen is de ‘ratio’ van verkochte woningen. We delen dan het verkoopcijfer van een woning door de modelwaarde die uit het waarderingsmodel komt. Die formule ziet er zo uit:
| Formule: | Voorbeeld: | ||
| verkoopcijfer | = ratio | € 300.000,- | = 1 |
| modelwaarde waarderingsmodel | € 300.000,- | ||
De perfecte uitkomst van die som zou 1 zijn. Dan zijn het verkoopcijfer van een woning en de modelwaarde namelijk precies gelijk aan elkaar. Dat betekent dan weer dat de modelwaarde gelijk is aan de marktwaarde. Is de uitkomst lager dan 1? Dan is de modelwaarde lager dan de marktwaarde. Is de uitkomst hoger dan 1? Dan is de modelwaarde hoger dan de marktwaarde.
Het doel is dat de gemiddelde ratio van alle verkopen zo dicht mogelijk uitkomt bij 1,0. We willen ook dat de spreiding (de gemiddelde afwijking) van de ratio’s zo klein mogelijk is.
Afwijkende ratio’s en transactieruis
De ratio van een verkoopprijs komt heel vaak niet precies uit op 1. Toch wil dat niet zeggen dat de modelwaarde die het waarderingsmodel heeft berekend dan fout is. Bij iedere verkoop van een woning is namelijk sprake van transactieruis. Transactieruis wil zeggen dat er sprake is van subjectieve invloeden bij de verkoop van een woning. Een paar voorbeelden van die invloeden zijn:
- de informatie die de koper en/of verkoper over de woning hebben (of juist niet);
- de onderhandelingskwaliteiten van de koper en/of verkoper;
- emotie die koper en/of verkoper heeft bij het (ver)kopen van de woning.
Door dit soort invloeden kan de verkoopprijs van één woning verschillen van de marktwaarde van de woning. Dat verschil is in sommige gevallen wel 7%. Eigenlijk kan je door de transactieruis ook niet zeggen dat er één juiste WOZ-waarde (marktwaarde) voor een woning is. De marktwaarde zit tussen een minimale waarde en een maximale waarde, dat noemen we de ‘bandbreedte’. De bandbreedte voor de ratio’s verkoopcijfers is 0,98-1,03. Dat betekent dat de modelwaarde bij een ratio tussen 0,98 en 1,03 goed aansluit op de marktwaarde.
De WOZ-waarde (marktwaarde) bepalen we door zoveel mogelijk verkoopprijzen te gebruiken in het waarderingsmodel. Op die manier kunnen we het effect van de transactieruis zo klein mogelijk maken.
Om het model te controleren rekenen we ook de gemiddelde ratio van alle verkoopcijfers uit. Valt de gemiddelde ratio van alle verkoopcijfers binnen de bandbreedte? Dan sluiten de modelwaardes die door het waarderingsmodel zijn uitgerekend goed aan op de marktwaarde.